海棠深圳市商铺抵押借款内幕曝出,怎样绕开银行封禁?

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上一期小夏共享相关深圳商铺抵押借款的相关专业知识：

机密大曝光！深圳市商铺抵押借款内幕曝出，怎样绕开银行封禁？

大家也了解，商铺一般只能放5成，并且对比住房抵押借款，审核规定更严，有现在银行都不愿意去做这种商业住房贷款。

2023-07-02 ，小夏给大家分享一篇小夏最近商铺抵押借款实际操作的案例，希望能帮助到最近有提前准备抵押这种商业住房的抵押物，做一个参照。

肖总，就是我一位哥们的堂哥，深圳本地人，因为那时候的动迁收益，全额付款买了一套商品住宅、一套店面和一套公寓。

4月中下旬时，联络到你，想要把房屋抵押，必须130万用以项目投资。而自己就看了好多金融机构都难以申请办理。就想问一下我有什么办法。

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充分考虑这是我哥们的堂哥，因此亲身上门掌握了她的状况，并配对计划方案。

了解到了，肖总目前处于离婚情况，基本上没有什么债务，因为受疫情的影响，之前做生意都没做了，可是企业营业执照都还没销户，因此目前处于待业情况，基本上没有什么银行流水。并且由于因为那时候制度的缘故，商品房名称是他和小孩子共享的，店面是和他的父亲一共有，而公寓楼呢是和自己的妈妈一共有。

注：小孩子还在念中学，还不满18岁，依照相关法律法规，假如房地产支配权人都是未成年人是没法抵押签名的；爸爸已65岁，妈妈已64岁；

小夏秉着“保持立在顾客一边，提供全方位提议，全过程认真相随”的经营理念。

小夏为他出2个指导方案：

方案一：以商住楼为抵押物，做住房抵押借款。可是依照有关政策，房地产如和有未成年小孩子同用，是做不了抵押借款的，可以去房管局看能否把商住楼变动自身单独所有，再去做住房抵押借款。

方案二：以商铺为抵押物，做商铺抵押借款。可是主要有两个必须和银行进行交流，点：爸爸妈妈年纪大的难题，因为大多数公司对抵押人年纪有要求；第二点：信用额度难题，由于现场评估了一下，像商铺和公寓楼一般只能贷5成，信用额度很有可能不符合要求。

注：这儿可能会有好朋友有异议，为何要父母做抵押人，如不许父母做抵押人，那年纪便是不用算了吧不，实际上在抵押借款中，假如支配权人都是一共有或者按份共有的，就主要看一共有方个人征信与年龄。

最后因为方案一商住楼产权人变动，牵涉到未成年和房产契税的主要原因。肖总最终选择了方案二，以商铺为抵押物，做商铺抵押借款。

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即然抵押物已经确定，那我的实际股权融资构思便是：

假如独立以商铺做抵押物得话，依据商铺所在的位置、附近商铺市场行情及其充分考虑商铺临时处在闲置情况等状况，感觉很有可能无法达到肖总所需的融资需求。

因此提议肖总把公寓楼和商铺做协同抵押，那样的话，在信用额度方面有着沟通交流余地。

而年纪层面，在和金融机构进行交流之后，最后以肖总自身作为主要贷款人，肖总及其肖总父母三方一同做为抵押人，处理年纪大的难题。

留意：由于肖总处于离婚的状态，所以不用另一半做为贷款人和抵押人。

因此对于方案二两大难题（信用额度与年龄），拥有大概解决方案。

上一期小夏说过，店面成交价也是需要金融机构特定派资产评估公司去评定。成交价如下所示：

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我们不难发现商铺的成交价仅有170.07万余元，房屋的成交价仅有33.8万余元。总成交价203.87元。

而商铺和房屋的能贷折数一般都是5成，商铺和公寓楼协同抵押也只能是贷100万元左右（203.87×50%）。

针对肖总融资需求130万，确实是有30万空缺。最后和银行进行交流，把能贷信用额度调至120万，其实就是成交价的6成。肖总感觉120万额度也能解决他暂时性的融资需求。因此信用额度方面也是获胜处理。

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最后完美给肖总进行本笔商铺抵押借款，能贷信用额度120万、三年期、先息后本贷款，每一年无本万利贷款展期，年化利率3.85%。每月只需还贷3850元（120万×3.85%÷12月）。

实际上该笔商铺抵押借款，确实比较特别：

①对信用额度方面有着规定

②父母年纪大的难题

③银行流水比较少的难题

④商铺处在闲置情况中存在的问题等。

各种问题都会对小夏专业的一种趣味性磨练。如任何一个难题并没有解决好，那基本可能就不可以圆满完成。

小夏汇总：总而言之，该笔商铺抵押借款也说明了了，商铺抵押借款比住房抵押借款真的是要难能可贵多，如同上一期小夏所讲的一下：

更先，商铺的价值分析会比住房更复杂。商铺其价值遭受好几个条件的限制，包含所在位置、经营环境、租金收益等。而房屋的使用价值相对性比较容易评定，一般以房地产市场价格做为根据。

次之，商铺抵押贷款风险也较高。商铺运营过程中存在许多系统性风险，例如租户外流、市场变化等。种种因素会影响到商铺其价值收入，从而增强了贷款人没法准时还款风险。而住房抵押贷款风险较低，由于房屋的要求比较稳定，相对稳定的房租收入可作为还款来源。

除此之外，商铺抵押借款的申请流程更加繁杂。因为商铺抵押贷款风险比较高，因此保险公司在审核时更加谨慎。她们都会要求贷款人给予新的信息和文档，包含商铺的租赁协议、运营计划、经营情况等。这个要求都增强了批准的难度时长。

图片来源：小夏心理咨询室

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