吉阳买房人排除对已买房屋强制性执行有4种情况

买房过程中常常发生买房人交了购房款房产证迟迟未申请办理出来，可是，这时金融机构或是资产公司却提起诉讼房地产商规定执行抵押贷款担保房产。这时候能不能排除银行和资产公司对所买房屋的执行？这一真就不一定能够排除对已经买房出产执行。更高法院有关排除执行被执行人房地产是有法律要求的，并非所有已买房屋都可以排除法强制性执行。#法律人举案普法教育#

依据《执行质疑行政复议要求》的相关规定，买房人排除对已买房屋强制性执行有4种情况。1、在法院被查封以前，登记为房地产商名下房屋早已签订买卖协议；2、在法院被查封以前，房地产商已向买房人交货房屋，买房人占据并用；3、买房人早已付款所有购房款，或是买房人付款一部分购房款，剩下购房款依照法院规定交货执行；4、并不是买房人原因导致并没有申请办理房产证更名备案。

更高法院因此进一步进行了有关的相关规定，交货所有或绝大多数账款的商品房消费者的权利先于抵押权人的抵押权，抵押权人申请办理执行登记为房地产房地产开发企业户下，但已经市场销售给客户的商品房，顾客明确提出执行争议的，老百姓法院依法进行适用。

这种商住楼顾客事实上就是指买房人购买房屋是住房，假如买房人选购的房屋并不是定居应用，反而是商业服务租赁或是商业经营主要用途，依照《消费者权益保护法》选购商品或服务并不是用以日常生活中的，并不属于消费者行为。因而，选购用以商业行为的房屋并没有办理房产证，当遇到法院执行房地产商名下的房产时，购房者不可以申请办理排除对已买房屋的强制性执行。

开发商在房地产开发设计销售中一些不诚信实际操作，导致买房人不可以迅速办理房产证，甚至导致重大损失。一些房地产商一方面向买房人预售商品房获得开发设计资产，另一方面将新建新楼盘新项目抵押向银行获得借款。假如自此房地产商不可以按照合同约定偿还银行借款，将会造成买房人所买的房屋处在金融机构抵押情况，没法办理房产证。

金融机构有时将借款做为不良贷款转至投资管理公司，投资管理公司便会起诉开发商规定还贷，自然部分银行自身起诉开发商规定还贷。房地产商缺乏足够的现钱还款银行借款，在执行环节法院便会强制性执行竞拍房地产商抵押的楼盘商住楼，这时候就会面临买房人住宅权利的矛盾，买房人能不能排除对已买商品房执行就得看实际相关证据了。

伊犁奎屯市年轻男子刘某某，买了70平方米铺面，早已租赁运营很多年，但没办理房产证。房地产商并没有还款银行贷款，当时被抵押的楼盘商住楼被法院被查封强制性执行遭遇竞拍。刘某某申请办理法院排除执行其70平方米产品，一审法院推动了其需求，可是，二审法院却驳回申诉其需求。这到底怎么回事呢？

2023年11月25日，伊犁奎屯市男人刘某某和某房地产公司签署《某房产金鼎广场商品房定购书》，买了所涉奎屯市XX号房屋，房屋总价格16，104，304.63元，其于当日付款购房的钱900000元。该订购书签署后，某房地产公司将要该房屋交货刘某某。2023年3月22日，刘某某和某房地产公司签署《商品房现房买卖合同》，父亲李某1则以刘某某名义向某房地产公司付款购房的钱350000元。

刘某某共付款购房的钱1，250，000元，尾款365，520元其和某房地产公司承诺于2023年3月22日、2023年3月22日、2023年3月22日前结清。因为某房地产公司没有人，造成其不能付款。在这种情况下，2023年12月20日，刘某某将365520元购房款缴纳至法院帐户。

2023年1月13日，刘某某与崔某某某签署的《房屋租赁协议》，2017年12月27日与曹某某签署的《房屋租赁协议》， 2023年4月1日与曹某某签署的《房屋租赁协议》，2023年12月12日与朱某某签署的《房屋租赁协议》。刘某某选购的涉案人员房地产是先租后售的房屋，选购房屋后，一直占据使用这个房屋。

2023年8月15日，乌苏农商银行向法院申请办理强制性执行，规定某房地产公司偿还欠款及利息1600多万元。2023年4月3日，法院依规冻结涉案人员房地产办理手续。2023年4月17日，法院依规对案涉房地产进行交易。乌苏农商银行将1600多万元债务所有出售给中国华融子公司。2023年7月9日，法院做出判决变动中国华融子公司为此案申请办理执行人。

2023年4月25日，刘某某以所涉房地产向其全部为理由，向法院提出诉讼，规定终止对案涉房产执行，并消除对该房屋的执行对策。

涉案人员房产所有权资格证书备案的使用权人为因素某房地产公司，备案时间是在2023年9月1日。该不动产在新疆乌苏农商银行有限责任公司开展抵押，抵押时限：2017年10月16日至2023年10月15日，抵押额度480200元。

法院觉得，所涉房屋迄今未办至刘某某户下，是由于涉案人员房屋已经被某房地产公司抵押，且法院于2023年4月3日依规冻结涉案人员房屋办理手续，所涉房屋迄今未办过户登记非刘某某缘故而致。鉴于以上客观事实，法院确定刘某某对案涉房屋拥有的民事权益合乎上述情况《执行质疑行政复议要求》第28条规定，对刘某某认为消除对诉争房产被查封，并停止对该房屋强制性执行的诉请，给予支持。法院裁定：不可执行奎屯市XX号房屋，并消除对于该房屋的被查封。

中国华融子公司坚持认为，该公司对案涉奎屯市XX号房地产（下称所涉房地产）具有抵押权，依据《更高人民法院有关老百姓法院申请办理执行质疑和复议案子若干问题的规定》（下称《执行质疑行政复议要求》）的相关规定，涉案人员房地产是铺面，刘某某并不是商住楼顾客购房者，其对于该房屋具有一般购房人物权期待权，该支配权并不是好于资产公司拥有的抵押权，即刘某某对案涉房地产拥有的民事权益不可以阻却强制性执行。

二审法院觉得，刘某某买的是商业服务配套用房（铺面），不符《执行质疑行政复议要求》第29条的规定商住楼消费者的情况，故刘某某对案涉房地产具有的权力根本无法排除根据抵押权的强制性执行。因而，一审法院评定刘某某对案涉房地产具有足够排除强制性执行的民事权益，并栽定不可执行所涉房地产不正确，二审给予改正。

中国华融子公司对案涉房地产具有抵押权，该公司履行优先受偿权的范畴要以债权数额为准，超出债权数额一部分，中国华融子公司不具有优先受偿权，仅具有一般金钱债权，该一般金钱债权并不是好于刘某某对案涉房地产拥有的一般购房人物权期待权。

2023年8月9日，新疆省高端老百姓法院新疆伊犁院区最终判决，中国华融子公司的上诉请求创立，撤消一审判决，驳回申诉刘某某的一审诉请。

这是一个不幸，刘某某耗费161万选购的70平米铺面，因为房屋被抵押，房地产商没法还款银行借款，导致没法办理房产证。刘某某充满期待地希望用执行质疑之诉阻拦投资管理公司对房屋的执行，甚至把剩下购房的钱交给了法院帐户。最后因为商用房并不是住房用地，法律法规中不具有排除抵押物优先受偿权的权力。选购应用5年房屋面临拍卖运势。

有些人说，这样的情况下刘某某收取的161万余元该怎么办？161万余元就变成一个债务了，只能依靠提起诉讼房地产商规定退还购房的钱。因为房地产商交货房屋，刘某某租赁获得房租早已盈利，所以无法规定利息损失。房地产商早已藏起来联系不上了，刘某某能不能讨回161万余元购房的钱是个大问题。但是法院最终判决也确立，当时70平米铺面抵押贷款额是48万余元，资产公司拍卖房产只有要48万余元本金利息，竞拍超过的账款投资管理公司根本无法抵债。假如刘某某立即提起诉讼有权要求轮候查封该房屋。

买房过程中一定要保持警惕，买房人付了购房的钱，办了住房贷款，只需房产证一直办不了，就会面临房地产商拖欠银行贷款，已买房屋被抵押遭遇执行拍卖风险性。自然，做为住房用地一般情况下是能够排除强制性执行的，可是如果要是项目投资投资房产或是商用房，不一定能够排除房地产商抵押房屋被强行执行风险。

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