吉阳深圳商铺抵押贷款，真的那么难申请吗？真实案例分享，以解疑惑！

深圳夏经理专栏内容：深圳房抵贷款案例分享。

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图片来源：小夏咨询室

上期小夏分享有关深圳的商铺抵押贷款的有关知识：

绝密大揭秘！深圳商铺抵押贷款黑幕曝光，如何绕过银行的封锁？

我们也知晓，商铺一般只能放5成，而且相比住宅抵押贷款，审批要求更严，有很多银行都不太愿意做这类商业性质的贷款。

2023-07-04 ，小夏就分享一篇小夏近期商铺抵押贷款实操的案例，希望能帮到近期有准备抵押这类商业性质的抵押物，做一个参考。

肖总，是我一位哥们的表哥，深圳本地人，因为当时的拆迁红利，全款购买了一套商品房、一套门面和一套公寓。

4月下旬的时候，联系到我，想把房子抵押，需要130万用于投资。而自己也找了很多银行都无法申请。就想问问我有什么办法。

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考虑到这个是我哥们的表哥，于是亲自上门去了解了他的情况，并匹配方案。

了解到，肖总现在处于离异状态，基本上没有什么负债，由于受疫情的影响，以前做的生意也没做了，但是营业执照还没有注销，所以现在处于无业状态，基本上没有什么流水。同时由于因为当时政策的原因，商品房的名字是他与小孩共用的，门面是与自己的父亲共有，而公寓呢是与自己的母亲共有。

注：小孩还在读初中，还未满18岁，按照相关法律，如果房产权利人是未成年人是无法抵押签字的；父亲已65岁，母亲已64岁；

小夏秉承着“坚持站在客户一边，提供专业建议，全程用心相伴”的服务理念。

小夏给他出了两个建议方案：

方案一：以商品房为抵押物，做住宅抵押贷款。但是按照相关政策，房产如与有未成年的小孩共用，是不能做抵押贷款的，建议去房产局看能否把商品房变更自己单独所有，再做住宅抵押贷款。

方案二：以商铺为抵押物，做商铺抵押贷款。但是有两点需要与银行进行沟通，点：父母年龄大的问题，因为大部分银行对抵押人年龄有要求；第二点：额度问题，因为当场评估了一下，像商铺和公寓一般只能贷5成，额度可能达不到要求。

注：这里可能有朋友有疑问，为什么要父母亲做抵押人，如不让父母亲做抵押人，那年龄就是不需要算了不，其实在抵押贷款中，如果权利人是共有或者是按份共有的，就需要看共有方的征信和年龄。

最终由于方案一商品房权利人变更，牵扯到未成年人和契税的原因。肖总最终选择方案二，以商铺为抵押物，做商铺抵押贷款。

图片来源：小夏咨询室

既然抵押物已确定，那我的具体融资思路就是：

如果单独以商铺做抵押物的话，根据商铺所处的位置、周边商铺行情以及考虑到商铺暂时处于空置状态等情况，觉得可能达不到肖总所需要的资金需求。

于是建议肖总把公寓和商铺做联合抵押，这样的话，在额度方面有沟通的余地。

而年龄方面，在与银行进行沟通以后，最终以肖总自己作为主借款人，肖总以及肖总父母亲三方共同作为抵押人，解决年龄大的问题。

注意：因为肖总是处于离异状态，所以不需要配偶作为借款人和抵押人。

所以对于方案二的两大难点（额度和年龄），有了大致的解决方案。

上期小夏讲过，门面评估价是需要银行指定派评估公司去评估。评估价如下：

图片来源：小夏咨询室

我们可以看出商铺的评估价只有170.07万元，公寓的评估价只有33.8万元。总评估价203.87元。

而商铺和公寓的可贷成数一般都是5成，商铺和公寓联合抵押也只能贷100万左右（203.87×50%）。

对于肖总资金需求130万，还是有30万的缺口。最终与银行进行沟通，把可贷额度调到120万，也就是评估价的6成。肖总觉得120万的额度也可以解决他暂时的资金需求。于是额度方面也胜利解决。

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最终完美的给肖总完成本笔商铺抵押贷款，可贷额度120万、三年期、先息后本，每年无本续贷，年化3.85%。每个月只需要还款3850元（120万×3.85%÷12个月）。

其实这笔商铺抵押贷款，真的比较特殊：

①对额度方面有要求

②父母亲年龄大的问题

③流水少的问题

④商铺处于空置状态中的问题等等。

这些问题都是对小夏专业性的一种挑战性考验。如任何一个问题没有处理好，那基本上也就不能顺利完成。

小夏总结：总之，这笔商铺抵押贷款也反映出了，商铺抵押贷款比住宅抵押贷款真的要难得多，就像上期小夏所说的一下：

首先，商铺的价值评估要比住宅更加复杂。商铺的价值受到多个因素的影响，包括地理位置、商业环境、租金收益等等。而住宅的价值相对更容易评估，一般以房地产市场的价格作为依据。

其次，商铺抵押贷款的风险相对较高。商铺经营过程中存在着很多不确定性，比如租客流失、市场波动等。这些因素会影响商铺的价值和收入，进而增加了借款人无法按时还款的风险。而住宅抵押贷款的风险相对较低，因为住宅的需求相对稳定，稳定的租金收入可以作为还款来源。

此外，商铺抵押贷款的审批流程更为繁琐。由于商铺抵押贷款的风险较高，所以银行在审批时更加谨慎。他们会要求借款人提供更多的信息和文件，包括商铺的租赁合同、经营计划、财务状况等等。这些要求都增加了审批的难度和时间。

图片来源：小夏咨询室

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