美兰海螺银行是不是获得了房屋的抵押权?

案件摘要

谢某十分喜欢美食，运营了一家“蟹堡王餐馆”，以售卖蟹膏汉堡包为主营业务。伴随着运营规模不断扩大，融资需求日益增加。2023年3月1日，谢某向海螺银行借款800万余元，用于支付新式机械设备，并用自己的房屋为这笔借款做抵押贷款担保。彼此于当日签署了书面形式抵押合同书，并承诺将在2023年4月1日前去房产登记组织申请办理房屋抵押登记办理手续。

问：申请办理抵押登记的日期即将来临，可是眼见房子价格持续上升，谢某有一些迟疑。2023年4月1日，谢某回绝相互配合海螺银行申请办理房屋抵押登记办理手续。在这里情况下，抵押合同书是否可行？海螺银行是不是获得了房屋的抵押权？

答：谢某和海螺银行签署的房屋抵押合同书真实有效，可是海螺银行不可以获得房屋的抵押权。谢某和海螺银行签署房屋抵押合同书具备债务法律效力，而申请办理房屋抵押登记具备物权效力。在债务法律效力上，谢某和海螺银行具备签署合同的民事行为，意思表示真实，而且不违反法律法规、法律规范的具体规定，不违反公序良俗，签署房屋抵押合同书也实施了书面通知，因此房屋抵押合同书真实有效。在物权效力上，由于国内针对房产抵押采用登记起效现实主义，因而登记是房产抵押权成立的起效要素，没经登记，海螺银行不可以获得房屋的抵押权。谢某尽管没有申请办理物权法登记，但不危害抵押合同效力。

《中华人民共和国民法典》

百四十三条 拥有以下条件的法律行为合理：（一）侵权人取得相应的民事行为；（二）意思表示真实；（三）不违反法律法规、法律规范的具体规定，不违反公序良俗。第二百一十五条 双方中间签订相关开设、变动、出让和解决不动产物权合同，除法律另有约定或是被告方另有规定外，自合同生效时起效；未办物权法登记的，不受影响合同的效力。

问：谢某回绝申请办理房屋抵押登记办理手续，海螺银行束手无策，那样，海螺银行怎么才能得到房屋的抵押权？

答：海螺银行能够根据房屋抵押合同书，追责谢某的合同违约责任，要求谢某申请办理房屋抵押办理手续。谢某未履行抵押合同条款办理抵押登记的责任义务，海螺银行能够根据彼此间合法的合同书，规定谢某承担赔偿责任。

《中华人民共和国民法典》

百八十六条 因当事人一方的违规行为，危害另一方人身权利、财产权益的，受损方有权挑选要求其承担赔偿责任或是赔偿责任。第五百七十七条 当事人一方不继续履行合同或是继续履行合同不符合同约定的，应承担继续履行合同、采取措施或是赔偿责任等合同违约责任。

问：海螺银行之后获知，谢某早就在2023年3月15日将房屋以远远高于800万元的价格出售给兴某，而且当天办了过户。兴某是不是获得了房屋所有权？

答：兴某获得了房屋所有权。谢某将房屋出售给兴某日，房屋登记在谢某户下，因而谢某应当对自身房产做出处罚。由于国内针对房产抵押采用登记起效现实主义，因而产权过户后，兴某继受取得房屋所有权。

《中华人民共和国民法典》

《中华人民共和国民法典》第二百零九条 不动产物权的建立、变动、出让和解决，经依规登记，产生法律效力；没经登记，不出现法律效力，可是法律法规另有约定的除外。依规归属于集体所有的生态资源，使用权可以不用登记。

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