琼山在一个房子上可以做两次抵押吗？法律对其有什么限制

案例：

W某新设立了一家公司，需出资300万。由于自己现金不足，W某以自己在市区黄金地段拥有的一处房产做抵押，向好友L某借款100万。后来公司运转缺乏资金，W某又想以该处房产作抵押，向朋友H某借款30万。H某知晓该处房产已经被抵押，所以就以房子不能二次抵押为由拒绝了。问：在同一个房子上可不可以做两次抵押？法律对其有什么样的限制吗？

案例分析：

W某是否可以在该处房产上进行二次抵押，需要根据具体情况来分析。根据我国《城市房产抵押管理办法》第九条的规定，在一个房子上可以做两次抵押。但是同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。这一点上，本案符合法律，H某已经知晓房子抵押给L某。另外要注意的是，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。也就是说，我们需要对W某的这处房产进行价值鉴定评估。如果该处房产的价值超过100万，那么W某可以做二次抵押，将该房子再次抵押与H某，但是其抵押担保的金额不能超过房子价值减去100万的数额。如果该处房产的价值未达100万，那么W某的此处房子便不能做二次抵押担保。

法律依据：

《城市房产抵押管理办法》

第九条同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

房产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

一处房产法律允许做二次以上的抵押。但是法律为保护抵押权人的利益，后一次抵押在担保数额上不能妨碍前一次抵押权的实现，且多次担保总额不得超出抵押物价值。

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