琼山旧州镇农民贷款调查：没有房子做抵押，如何才能贷到款？

“过去要不安于现状，要不找个朋友借款，但是都是行不通的。”安徽滁州市定远县黑土栽种农业合作社责任人刘俊忠运转了约400亩农田，主要运用于筹建蔬菜大棚，栽种反季新鲜水果。可发展趋势资金短缺使他犹豫起来。

贷款难，一直是农户头疼的事。之前，并没有房屋抵押、并没有公务员贷款担保，农户只有无计可施。但前段时间，刘俊忠借势土地承包经营权抵押借款现行政策，得到8万余元借款，减轻了资金短缺。“取得借款特别开心，这个就富有买钢架结构框架等设施了。”他说道。

李春风是黑龙江方正县秋然粮米产供销农业合作社负责人，她告诉新闻记者：“之前贷款利率是9厘3，拥有土地承包经营权抵押借款后，年息8厘7，除开年利率特惠，更多的便捷是随借随还贷款。原来‘春贷秋还’，为了能连本带利还清欠款，粮食作物在秋天，无论高低贵贱都需要卖。现在能依据销售市场价格决定销售时间，能卖个好价钱!”

一样，农村住房财产权利抵押借款的发布，也使不用的农村房屋给农民产生“收益”。

多年前，安徽宣城市宣州区狸桥镇金云镇的群众程卖报发觉，农村自建房对环保砖有市场的需求。我拿自筹资金购买原材料后，想购买砖机设备时出现了资金不足。该怎么办?抱着试一试的态度，程卖报找到宣城安徽农商银行。

通过实地考察和公司估值，以程卖报自建楼房作抵押，金融机构迅速也为他颁发了笔款15万余元。“要不是政策扶持，或许到现在你这样的项目都做不成。”程卖报说。

据调查，在方正县，根据“两权”(土地承包经营权、农户住宅财产权利)示范点，全县城共审查评测播种面积126平方公里，在其中村集体农用地85.1平方公里，签发乡村土地承包经营权证2.75万家，占总量的98.2%。

为此推动，方正县进行了山、水、林、湖、草等乡村各种网络资源财产确实权。在农村土地确权的前提下，某县设立了县乡村三级农村产权交易综合服务平台，及其乡村土地承包经营权备案质押管理系统。“大家正与本县各家银行合作开发质押登记管理系统，科学研究借助互联网标准县乡村三级土地经营权抵押借款管理模式。”县农业局副局长韩颖说。

为何“叫好不叫座”?

找到单位有点儿多、评定房子要缴费，一般农户贷不上要多少钱，金融机构交易费用都不低

值得关注的是，两权抵押借款听起来很不错，但现在市场激情也不是很高。特别是农村房产和农村宅基地质押，具体案例和借款量还比较少。在今年的4月末，方正县农村产权核心申请办理土地经营权抵押借款2.85亿人民币，农村宅基地预告登记只有10宗，贷款额度35万余元。

为何“叫好不叫座”?

“我们家每一年借款的量其实就是3万至5万余元，主要是用于种田买一些种子化肥。上年办过一次房产抵押贷款，由于找到单位有点儿多，前后左右要20天才可以获得钱，在今年的也没再次办。”方正县成德善乡德善镇的郭晓雨告知新闻记者，乡村以小平房占多数，一文不值;房子的评定需交担保费，会相对非常麻烦。

农房抵押贷款难，更为重要原因在于农村房屋使用权和宅基地使用权是分开的。据中国人民银行宣城中心支行信用风险管理科长邱富华详细介绍，按政策规定，申请办理农房抵押贷款时，要把农村房屋使用权和宅基地使用权一并质押，因此本地政府机构要求，须历经2/3之上群众参与的村委会会议报告允许将宅基地使用权质押。但是由于许多人在外打工，操作过程中往往都变为要各家各户请人签名允许，全过程十分复杂。

“即便是土地承包经营权质押，对于一般农民而言，均值每一户不上15亩地，自身贷不了多少钱，再加上办理流程、程序流程等交易费用，农业贷款的主动性不够。”定远县农委会办公室主任张春进说，牧场主等新型经营主体的贷款程序也繁琐，她们贷得并非易事。

定远县农民王胜球运转有近百亩土地资源，还养1万多只鹅。王胜球直言，幸亏县上示范点中小型水利建设工程抵押借款，这才贷出60万余元，但要是挑选土地承包经营权抵押借款，办理手续会比较麻烦且艰难。按照规定，种植大户等新型经营主体借款前需征求土地流转农户的签名允许，“但事实是，要不许多人在外务工，难找人，要不寻找人也未必允许。农民担忧房租回收利用难题，不肯付诸行动。”王胜球说。

金融机构也是有困难。“在农村房屋的价值分析上，没质疑还行，但有时候农户感觉房屋值10万余元，大家鉴定就值5万余元，各执一词，几个回合以后，时长、时间都耗进去，聘用第三方评估，还增加了交易费用。”宣城市安徽农商银行副总程承说。

贷出去怎样收得回?

农村房屋必须要在村集体机构内部结构运转，风险性出现的时候，金融机构长期找不着“新东家”，解决呆帐难度高

贷出去的钱收免收得回?这也是金融机构广泛关注的问题。

“为简化程序，大家执行一年一发放贷款、三年一授信额度，贷款资产报告评估后，三年内不会再再次评定。”定远县民丰农村商业银行老总李干说，金融机构设定的贷款年限害怕过长，万一在这期间农民经营不佳发生坏账损失，就会有一定风险性，并且发生坏账损失后处理转现也难以。

难在哪里?李干说，按照规定，经营不佳发生风险性，以土地承包经营权抵押物的，可以通过出让、再运转的形式转现，金融机构也可以优先受偿。可事实上，金融机构通常很长一段时间也找不到“新东家”。“要将几百亩农村土地流转出来，种什么、赚多少钱，谁也得深思熟虑，这样一来，银行呆账就长期无法解决。”

程承有感同身受。他所属的宣城安徽农商银行全部商业贷款的不合格率不上3%，但截止到在今年的5月，金融机构全部农房抵押贷款账户余额是8600万余元，在其中逾期贷款约1200万余元，不合格率已经达到13.95%，是一般商业贷款的4倍多。

本质上，农户质押住宅可以通过竞拍、卖掉等形式处理转现，但相关法律法规明文规定，农户住宅必须要在村集体机构内部结构运转，其实就是仅有一个村的人能够选购质押住宅。“乡里人家，全是亲戚朋友社交圈，真的发生坏账损失，一个村的朋友都知道。所以就算这个需求，也不想去买邻里房子，农村房屋基本就处理不上。”程承说，要是没有对应的风险补偿机制，拥有坏账损失，最终只能通过银行自身埋单。

“在农房抵押层面，我们正构建农户住宅财产权利评价机制及买卖运转服务平台。”宣城市宣州区政府部门金融办主任黄彬觉得，还是得慢慢摆脱原先的现行政策桎梏，把示范点由原来单方政府部门促进，转为怎样充分发挥市场经济体制、应用市场规则处理问题。
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